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收購完成後 越秀房產基金擴大後的資產組合估值預計是香港和新加坡上市房產基金所持的中國資產組合中規模最大
抓住粵港澳大灣區及廣州蓬勃的發展機遇
收購廣州珠江新城CBD稀缺優質國際甲級寫字樓
加強物業組合增長潛力 |
香港, 2021年10月26日 - (亞太商訊) - 越秀房地產投資信託基金（「越秀房產基金」，連同越秀房託資產管理有限公司，統稱「基金」；股份代號：00405）欣然公佈通過其特殊目的公司與越秀地產股份有限公司（「越秀地產」；股份代號：00123）的直接全資附屬公司（作為賣方）及越秀地產（作為擔保人）訂立收購契約，擬收購賣方旗下座落在廣州珠江新城CBD的稀缺優質國際甲級寫字樓越秀金融大廈。
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 | | 越秀金融大廈 |
越秀房產基金主席、執行董事及行政總裁林德良先生表示：「我們認為是項收購是一個難能可貴的機遇。收購完成後，越秀房產基金將擁有三棟高度超過300米的超高層地標建築，越秀房產基金擴大後的資產組合估值預計是香港和新加坡上市房產基金所持的中國資產組合中規模最大的。越秀房產基金一直以來為旨在投資中國一、二線優質城市核心區域具長期增長潛力的優質收益性商業房地產，是次收購符合越秀房產基金的投資及增長策略，而且，我們更可抓住粵港澳大灣區及廣州強勁的發展機遇，受惠廣州不斷增長的商業物業市場，擴大越秀房產基金物業組合，並帶來長期及穩定的收入來源，以及加強越秀房產基金的增長潛力。」
粵港澳大灣區以創新型的經濟體系及發展模式，將全面建成世界級新興產業、先進製造業和現代服務業基地，世界級城市群及灣區。廣州與香港、澳門、深圳作為大灣區發展的核心引擎，將定位為充分發揮國家中心城市和綜合性門戶城市引領作用，全面增強國際商貿中心、綜合交通樞紐功能，培育提升科技教育文化中心功能，著力建設國際大都市。在粵港澳大灣區9+2的城市當中，廣州為華南地區廣東省的省會及大灣區的關鍵戰略節點，其發展特別迅速。2021年上半年，廣州的國內生產總值增速均高過全國及廣東省的平均水平，而大灣區的加速發展亦將帶動市場對廣州珠江新城國際甲級寫字樓市場的殷切需求。所以，是次收購將可緊握粵港澳大灣區及廣州經濟騰飛的機遇，捕捉廣州商業物業市場強大的發展空間。
是次擬被收購的越秀金融大廈為國際甲級寫字樓，是廣州十大摩天大樓之一，位於廣州市天河區珠江東路28號，是珠江新城核心區的具有策略性位置的地標建築。越秀金融大廈總建築面積為210,282.94平方米，包括68層高的寫字樓（包括4 層零售空間及64 層寫字樓空間）及827個地下停車位的4層地庫。越秀金融大廈設於交通樞紐策略地段，交通便利，與鄰近主要地鐵線路站點的步行距離約5-10分鐘，連接地鐵三、五號線及旅客捷運系統(APM為無人駕駛列車)系統，而距離僅200米的地鐵十八號線與十三號線二期的換乘站冼村站，分別於2021年9月及預期於2022年開通。新增地鐵站點（冼村站、花城廣場北站）進一步完善區域的公共交通網絡，其開通有利於站點周邊寫字樓的租金提升。此外，越秀金融大廈更配備一個直升機坪，支持廣州、深圳及珠海之間的航線，相較廣州其他甲級寫字樓具備獨特優勢。
越秀金融大廈具備強大的區域競爭力，可租辦公面積最高，並設有先進的配套設施，包括配備最高速度可達每秒8米的超高速電梯、智能電梯分配系統、有效過濾PM2.5及病毒淨化率可達99.9%的節能空調系統。目前，越秀金融大廈已吸引來自金融、商業服務、信息技術、製造及房地產等各行業的眾多優質國內及跨國企業租戶，包括世界500強企業在內的眾多行業優質租戶，截至2021年9月30日止九個月平均出租率達92.5%。越秀金融大廈更榮獲多項大獎，包括美國綠色建築LEED EBOM V4鉑金級認證、美國綠色建築WELL V2鉑金級預認證及中國建設工程魯班獎（國家優質工程），後者為中國建築質量領域的最高獎項，其傑出設計、質量及基礎設施獲得廣泛認可。
珠江新城核心區作為甲級寫字樓最多的廣州天河中央商務區的核心區域，被認為是華南地區金融業及高端服務業的中心。天河區經濟實力不斷躍升，國內生產總值從2015年的人民幣3,433億元增長至2020年的人民幣5,313億元，連續14年蟬聯廣州市第一。天河區以總部經濟為引領，做精做優金融業、新一代信息技術、現代商貿業和商務服務業等四大主導產業。與廣州其他區相比，珠江新城的甲級寫字樓租金水平最高。截至2021年9月30日，越秀金融大廈寫字樓空间的現時租金約為每月每平方米人民幣199.3元，而同區可比的國際甲級寫字樓於2021年二季度的平均租金每月每平方米為人民幣218元。鑒於越秀金融大廈具備優越的條件，因此租金能有進一步的上升空間。此外，根據市場顧問報告，珠江新城核心區國際甲級寫字樓的租金預期在2022年至2025年期間，將達到3.2%至4.4%的穩步增長，主要原因為未來四年該區域寫字樓面積稀缺。未來幾年，珠江新城是金融企業、高端服務業企業租賃選址的首選，預期珠江新城的租賃表現最為優異。
是項收購完成後，越秀金融大廈於2021年6月30日止6個月產生的收入佔經擴大組合同期收入約19%。是次收購除了可帶來額外的可供分派收入來源，同時也可分散越秀房產基金當前組合可供分派的集中風險。
越秀金融大廈與越秀房產基金持有的廣州國際中心毗鄰而立，憑藉越秀房託資產管理有限公司(「管理人」)的經驗及現有資源，從而實現協同效應。管理人成功收購及管理廣州國金中心及武漢越秀財富中心等優質寫字樓物業得以彰顯其實力。完成收購後，組合規模擴大將打造更為強大的平台，將進一步增加越秀房產基金租戶群體中知名國內及跨國公司的數目，使營運成本於更大的組合中分攤，並因規模經濟而達致更高的經營協同效應。收購完成後，收購完成後，越秀房產基金擴大後的資產組合估值預計是香港和新加坡上市房產基金所持的中國資產組合中規模最大的。。越秀房產基金的寫字樓佔比亦將從收購前的68%提高至73%；而組合中物業的平均樓齡由14.2年降低至13.4年。
此次協定收購金額為人民幣78億元。管理人擬透過以下方式為收購代價融資：(i)約9.92億港元（相等於約人民幣8.26億元）將使用越秀房產基金內部資源撥付；(ii)約39.19億港元（相等於約人民幣32.61億元）將使用供股所得款項淨額支付；(iii) 最多46億港元（相當於約人民幣38.28億港元）將由新銀行融資所得的款項支付。
就有關供股計劃，越秀房產基金建議每持有100個現有基金單位獲發37個供股基金單位，每個供股基金單位作價3.20港元，發行最多1,234,403,038個供股基金單位，籌集約39.50億港元（扣除費用前）。交易完成後已發行基金單位數目增加預計會提高基金單位的交易流動性，保持越秀房產基金的財務靈活性，並擴闊越秀房產基金的基金單位持有人基礎。
於2021年10月24日，管理人與配售代理(包括星展亞洲融資有限公司、中銀國際亞洲有限公司、中國國際金融香港證券有限公司、海通國際證券有限公司及越秀證券有限公司)訂立配售協議，配售最多730,822,457個基金單位，而配售價不得低於供股認購價。
於收購完成後，管理人擬向在特別分派記錄日期（即2021年12月6日）名列基金單位持有人名冊的基金單位持有人宣派特別分派金額約為人民幣8,500萬元，或每個基金單位人民幣0.0255元。
是次收購需於基金單位持有人特別大會上獲基金單位持有人批准通過、越秀地產股東大會獲越秀地產獨立股東批准通過，以及達成收購契約的其餘條款。
越秀房產基金簡介
越秀房地產投資信託基金（「越秀房產基金」，股份代號：00405）於2005年12月21日在香港聯交所上市，為全球首隻投資於中國內地物業的上市房地產投資信託基金。越秀房產基金目前擁有廣州國際金融中心、白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場、上海越秀大廈、武漢物業（包括「武漢越秀財富中心」、「星匯維港購物中心」及若干停車位）及杭州維多利，共8個優質物業，物業總產權面積約97.3萬平方米。
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